ბინაზე სასამართლო დავებისას რა უნდა ვიცოდეთ და შესაძლო რისკებისგან თავი როგორ დავაღწიოთ
ლაშა ჯანიბეგაშვილი
უძრავ ქონებებთან დაკავშირებული სასამართლო დავა
ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სამართლებრივი პრობლემების მქონე დავებია საქართველოში. ამ სტატიაში განვიხილავთ ძირითად საკვანძო საკითხებს:- რაც უნდა ვიცოდეთ მსგავს დავებში.
დავის ყველაზე გავრცელებული საწყისი ძირითადი მიზეზებია:
1.უძრავი ქონების მესაკუთრის უფლების სადავო საკითხები:- როდესაც ერთ ქონებაზე რამდენიმე პირი აცხადებს პრეტენზიას.
2.სამეზობლო კატეგორიის დავები:- საერთო სარგებლობის მქონე ფართების ან დაუდგენელ საზღვრების დასადგენად დაკავშირებით არსებულიდავები.
.3 საამშენებლო კომპანიასთან არსებულიდავები იხ ბმული ცნობილ საამშენებლო კომპანიას მსგავსი საქმე როცა 1დღეში მოგვარდა მრავალწლიან სასამართლო დავების ნაცვლად 2 ცნობილ კომპანიასთან სვეტი და ჰუალინგთან დავები .
მსგავსი დავებია:- ხელშეკრულების პირობების დარღვევა,მშენებლობის ვადის გადაცდენა, ჩაბარებულ ბინების ხარისხთან დაკავშირებული პრობლემები
4. მემკვიდრეობასთან და სამემკვიდრეო დავებიდან გამომდინარე სასამართლო დავები
5. *მემკვიდრეობით მიღებული ქონების განაწილებასთან დაკავშირებული დავები*
6 *თანასაკუთრებაში არსებული ქონების მართვის საკითხები*
ბინის ყიდვამდე გირჩევთ კონსულტაციას იურისტთან
-აუცილებელია შეამოწმოთ საჯარო რეესტრის ამონაწერი,დარწმუნდით რომ გამყიდველი ნამდვილად ფლობს გასაყიდ უძრავ ქონებას,არ არსებობს ყადაღა ან იპოთეკა და არის ახალი თარიღით ამონაწერი.
-შეამოწმეთ უძრავ ქონების შესახებ მართლმზომიერი ფლობის დამადასტურებელი დოკმენტი :- გაეცანით ბინის შესახებ ყველა დოკუმენტს,
-ნასყიდობის ხელშეკრულების დეტალური განხილვა შესწავლაა საჭირო_ საჭიროების შემთხვევაში იურისტის დახმარებიტ
-ბინის ფაქტობრივი მდგომარეობა ზუსტად ადგილზე მისვლით შეამოწმეთ:- საჭიროებისას ექსპერტები დაიხმარეთ რომ არ აღმოჩნდეს სხვა ბინას გთავაზობენ მოტყუებით. და თაღლითობის მსხვერპლი რომ არ აღმოჩნდეთ.
დავის წარმოების ეტაპები
1.სცადეთ მოლაპრაკება დიპლომატიური საშუალებით- სასამართლოს გარეშე- ამაში ძლიერი იურისტი დაგეხმარებათ
2. სცადეთ მედიაცია- ნეიტრალურ მესამე მხარის დახმარებით შეთანხმების მიღწევა
3.ეტაპი სასამართლოში შეიტანოთ სარჩელი და იდავოთ
სასამართლოსთვის მიმართვაა
სასამართლოში სარჩელის შეტანისას საჭიროა ვიცოდეთ
- საქმის შესწავლა მომზადება დამუშავება-
-სარჩელის მომზადება კანონმდებლობის გათვალისწინებით
-სახელმწიფო ბაჟის გადახდა( ქონების ღირებულების 3% მაგრამ არაუმეტეს (3000ლარის ფიზიკური პირის იურიდიულ პირის 4000 ლარისა)
- სასამართლოს მოსამზადებელ სხდომამდე მტკიცებულებების შეგროვება და წარდგენა
- სასამართლო პროცესებზე დასწრება და არგუმენტირებულიდასაბუთებული მსჯელობა პრინციპით:- რასაც ამბობთ თითოეული ფაქტი დაასაბუთეთ შესაბამისი მტკიცებულებით ან უზენაეს ან ევრო სასამართლოების პრეცედენტებით
დავის მოსაგებად მნიშვნელოვანი მტკიცებულებები
უძრავ ქონებაზე სასამართლო დავისას პროცესზე გადამწყვეტია
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფცია (საჯარო რეესტრის ამონაწერით მესაკუთრე ითვლება კეთილსინდისიერ შემძენად სანამ საწინააღმდეგო არ დადასტურდება)
-უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება.
-გადახდის დამადასტურებელი მტკიცებულებები
- ვიდეო-ფოტო მასალა(ბინის ფაქტობრივი მდგომარეობის დასაფიქსირებლად)
- ფოტო და ვიდეო მასალაან ფაქტის კონსტანტაცია (ბინის მდგომარეობის დასაფიქსირებლად)
-მოწმეთა ჩვენებები თუმცა ეს ძლიერი მტკიცებულებად არ ითვლება
-ექსპერტიზის დასკვნა ( აუცილებელ საჭიროების შემთხვევაში)
უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ხანდაზმულობის ვადები
ბინასთან დაკავსირებულ დავებისას აუცილებელია იცოდეთ
-უძრავი ქონებასთან დაკავშირებით დავისას -6 წელი
- უძრავი ქონების საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული დავა - 10 წელი
- ხელშეკრულების პირობების დარღვევასთან დაკავშირებული დავა - 3 წელი
## პრევენციული ზომები დამქირავებლებისთვის
რა უნდა იცოდეთ თუ ბინას ქირაობთ:
- დადეთ მესაკუთრესთან წერილობითი ხელშეკრულება გადაამოწმეთ საჯარო რეესტრის ამონაწერი მესაკუთრეშთან დებთ თუ არა ნამდვილად კონტრაქტს ამის დასადგენად
- დააფიქსირეთ ბინის მდგომარეობა შესვლისას (ფოტოები, ვიდეო)
- დაზიანების შემთხვევაში დაუყოვნებლივ აცნობეთ მეპატრონეს
- შეინახეთ ყველა გადახდის ქვითარი მტკიცებულების სახით
თუ ბინას აქირავებთ პრევენციული ზომები მესაკუთრეებისთვის
თუ ბინას აქირავებთ:
- შეამოწმეთ დამქირავებლის რეპუტაცია (ნასამართლეობა)
- მოითხოვეთ დეპოზიტი
- რეგულარულად შეამოწმეთ ბინის მდგომარეობა
- გააფორმეთ დეტალური ხელშეკრულება იურისტის დახმარებით
-გირჩევთ ასევე ფაქტის კონსტანტაციას გასაქირავებელ ფართი და ტექნიკა რა მდგომარეობაშია გაქირავებამდე რომ დადასტურდეს.
უძრავ ქონებაზე ბინაზე დავებისას
ბინაზე დავის შემთხვევაში რეკომენდებულია:
- კვალიფიციური იურისტის კონსულტაცია- უამრავ პრობლემას აგაცილებთ თავიდან
- უფასო იურიდიული დახმარების სამსახურების გამოყენება (სოციალურად დაუცველთათვის)
- უძრავი ქონების სპეციალიზებული იურისტის მოძიება ვინც მსგავს პროფილით მუშაობს
საბოლოო ჯამში
სასამართლოთ ბინაზე დავა რთული და ხანგრძლივი პროცესი შეიძლება იყოს, რომელიც წლები გაგრძელდება და ფსიქლოგიურ და ფინანსურ რესურსებს მოითხოვს. პრობლემების თავიდან ასაცილებლად უმჯობესია წინასწარ გაატაროთ პრევენციული ზომები, ხოლო დავის წარმოშობის შემთხვევაში - დროულად მიმართოთ პროფესიონალ იურისტს/ ადვოკატსმათი სამართლებრივი ცოდნა და სათანადო მტკიცებულებების ქონა მნიშვნელოვნად ზრდის დავაში წარმატების შანსებს.
-სასამართლო დავის გავრცელებული მიზეზები
- პრევენციული ზომები ბინის შეძენამდე რა უნდა ვიცოდეთ
- სასამართლოში დავის წარმოების ეტაპები და სასამართლოსთვის მიმართვის პროცედურა
- საჭირო მტკიცებულებები მოგებისათვის
- ხანდაზმულობის ვადები უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ დავებში
- რჩევები როგორც დამქირავებლებისთვის, ისე მესაკუთრეებისთვის
გამოქვეყნდა: 2025-04-06 00:00:00